ComprendreDossier 04
Simulateur de viager : bouquet, rente et scénarios, Région par Région
La rente d'un viager n'obéit à aucun barème officiel, mais elle se calcule avec une méthode actuarielle connue : tables de mortalité, taux technique, indexation. Ce simulateur l'applique avec les tables officielles de Statbel pour Bruxelles, la Wallonie et la Flandre, et vous montre tous les chiffres.
Rente mensuelle estimée
Indicatif-
Estimation indicative, à faire valider par un professionnel avant toute décision.
Probabilité que la rente soit encore due
Total versé par l'acheteur selon la durée
Bouquet et rentes cumulés, en euros courants (indexation comprise), comparés à la valeur du bien. Repères : décès aux 25e, 50e, 75e et 90e percentiles.
Scénarios de durée
Chaque ligne suppose que la rente s'arrête au percentile indiqué de la durée de paiement : 25 % des cas s'arrêtent avant la première ligne, 10 % après la dernière.
Le même profil dans les trois Régions
Mêmes paramètres, table de mortalité et droits d'enregistrement de chaque Région.
Droits d'enregistrement estimés
Comment le simulateur calcule la rente
Le calcul suit trois étapes, détaillées formule par formule dans la méthodologie du simulateur.
- Les probabilités de survie. À partir des tables de mortalité 2025 de Statbel pour la Région, le sexe et l'âge de chaque vendeur, le simulateur calcule mois par mois la probabilité que la rente soit encore due. Pour un couple, il prend en compte le survivant des deux.
- La valeur occupée. En viager occupé, le vendeur garde le droit d'habiter le bien. Sa valeur est celle des loyers qu'il n'aura pas à payer, pondérés par ces probabilités et actualisés : on la retire de la valeur libre pour obtenir la valeur occupée. La décote n'est donc pas un pourcentage fixe : elle diminue avec l'âge.
- La rente. Ce qui reste après le bouquet est converti en rente viagère de même valeur actuelle, compte tenu du taux technique, de l'indexation et de la réversion éventuelle.
Rente mensuelle = (valeur occupée − bouquet) ÷ ä, où ä est la valeur actuelle d'une rente de 1 € par mois versée tant que le vendeur vit, indexée et actualisée.
Valeur occupée = valeur libre − loyer mensuel net × ä (durée d'occupation).
Lire les résultats sans se tromper
La rente calculée est celle qui rend l'opération équilibrée « en moyenne », au taux technique choisi. Personne ne vit « en moyenne » : le tableau des scénarios montre ce qui se passe si la rente s'arrête tôt ou tard. Si le vendeur vit longtemps, l'acheteur paie davantage que la valeur du bien ; s'il décède tôt, il paie moins. C'est l'aléa, et c'est lui qui fait le viager.
Valeur libre : 300 000 €. Décote d'occupation saisie à 25 % (mode expert), soit une valeur occupée de 225 000 €. Bouquet de 50 000 € : il reste 175 000 € à convertir. Pour une vendeuse de 75 ans, avec la table Belgique 2025, un taux technique de 3 %, une indexation de 2 % et un paiement à échoir, la rente de départ est d'environ 1 137 € par mois. À 70 ans, elle tombe à environ 909 € ; à 80 ans, elle monte à environ 1 500 €. Pour un couple (elle 75 ans, lui 78 ans, réversion totale), elle est d'environ 1 002 €.
Le point mort indique quand le total versé par l'acheteur rattrape la valeur du bien, et quelle est alors la probabilité que la rente coure encore. Le TRI de l'acheteur, enfin, compare ce qu'il verse à la valeur projetée du bien au moment où il en dispose : il dépend fortement de la revalorisation immobilière supposée.
Ce qui fait varier la rente
- Le bouquet. Chaque euro de bouquet supplémentaire réduit d'autant le capital converti en rente.
- L'âge et le sexe. Plus l'espérance de vie est courte, plus la rente est élevée à capital égal. À âge égal, les tables de Statbel donnent aux femmes une espérance de vie plus longue qu'aux hommes, d'où une rente plus basse.
- La Région. Les tables régionales diffèrent : de 60 à 80 ans, l'espérance de vie est en général la plus longue en Flandre et la plus courte en Wallonie, mais l'écart varie selon l'âge et le sexe. La comparaison des trois Régions le montre directement sur la rente.
- L'occupation. En viager occupé, la valeur du droit d'habitation est retirée de la valeur libre. Voir viager libre ou occupé.
- Le taux technique. Il actualise les rentes futures. Contrairement à une intuition répandue, un taux plus élevé augmente la rente : chaque rente future pèse moins aujourd'hui, il faut donc en verser davantage pour la même valeur.
- L'indexation. Une rente qui augmente chaque année démarre plus bas qu'une rente fixe de même valeur. Elle protège le pouvoir d'achat du vendeur et alourdit les dernières années pour l'acheteur.
- La réversion. Si la rente continue au profit du conjoint survivant, la durée attendue s'allonge et la rente initiale baisse ; une réversion partielle se situe entre les deux.
Bouquet : quel pourcentage est raisonnable ?
Il n'existe pas de proportion légale. Un bouquet bas rend la rente plus lourde pour l'acheteur sur la durée ; un bouquet élevé rend l'opération plus accessible au vendeur dès le départ mais exige de l'acheteur un apport important. Beaucoup de contrats se situent dans une fourchette médiane négociée, mais cette fourchette dépend du bien, de l'âge et des besoins. Raisonnez en termes de besoin : pour quoi le vendeur a-t-il besoin du capital (travaux, remboursement d'un prêt, aide à un enfant) ? Quel effort mensuel l'acheteur peut-il tenir sans fragiliser son budget ?
Les limites de ce simulateur
- Les tables de Statbel sont des tables du moment : elles décrivent la mortalité observée en 2025 et ne prévoient pas les progrès futurs de longévité. Elles tendent donc à sous-estimer la durée réelle des rentes.
- Elles décrivent une population, pas une personne : l'état de santé réel du vendeur n'est pas pris en compte, et il ne doit pas l'être de façon arbitraire.
- Le taux technique, l'indexation, le loyer et la revalorisation sont des hypothèses que vous choisissez. Aucun n'est fixé par la loi.
- Les droits d'enregistrement affichés sont une estimation simplifiée ; la base imposable exacte d'un viager et les frais d'acte se vérifient chez le notaire. Voir la fiscalité du viager.
- L'outil ne modélise ni défaut de paiement, ni travaux, ni départ du vendeur en maison de repos.
Après avoir testé, relisez les risques de l'achat en viager si vous êtes acheteur, ou l'âge de vente si vous êtes vendeur. Pour un chiffrage réel, ouvrez le contact ou consultez un notaire.