Glossaire du viager : 31 termes expliqués simplement

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A

Acte authentique: Acte reçu par un notaire, qui lui donne force probante particulière. Il est obligatoire pour transférer la propriété d'un immeuble et sert de cadre à toutes les clauses du viager.
Aléa: Incertitude sur l'étendue de l'avantage de chaque partie. En viager, elle porte sur la durée de vie du vendeur : personne ne sait combien de rentes seront versées. C'est ce qui distingue le contrat aléatoire d'un simple crédit.

Bouquet: Somme versée à la signature de l'acte, avant les rentes. Plus il est élevé, plus la rente est basse. Aucune proportion n'est imposée par la loi.

Capitalisation (valeur de): Opération qui convertit une rente en un capital équivalent, ou l'inverse, selon une durée et un taux. Elle sert à comparer un viager à une vente classique ; le résultat dépend des hypothèses retenues.
Certificat de vie: Document attestant que le crédirentier est en vie. Il peut être demandé pour poursuivre le versement de la rente, selon les modalités de l'acte.
Clause résolutoire: Clause prévoyant que la vente peut être annulée si l'acheteur ne paie pas la rente. Elle protège le vendeur ; sa rédaction et sa mise en œuvre, qui passent par une procédure, doivent être vérifiées avec un notaire.
Compromis de vente: Convention préalable à l'acte, par laquelle les parties s'engagent sur le bien, le prix et les conditions. Elle contient des conditions suspensives éventuelles et prépare l'acte authentique.
Crédirentier: Personne à qui la rente est due. En viager classique, il s'agit du vendeur.

Débirentier: Personne qui doit la rente. En viager, il s'agit de l'acheteur.
Décote d'occupation: Réduction appliquée à la valeur libre d'un bien occupé, pour tenir compte du fait que l'acheteur ne peut en jouir. Elle varie avec l'âge du vendeur et le bien ; aucun barème légal ne la fixe.
Droit d'habitation: Droit d'occuper une maison pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. Plus restreint que l'usufruit, il ne permet généralement pas de louer ; l'acte précise ce qui est permis.
Droit d'usage: Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les fruits dans la limite des besoins de son titulaire et de sa famille. Il est souvent combiné au droit d'habitation dans les viagers occupés.
Droits d'enregistrement: Taxe due par l'acheteur lors de la vente d'un immeuble. Leur régime relève des Régions : le taux, les abattements et les régimes de faveur varient. À faire estimer par le notaire.

Espérance de vie: Durée moyenne de vie restante pour un âge donné dans une population. Elle sert de repère statistique mais ne prédit pas le cas individuel. Statbel publie des tables de mortalité.

Indexation: Mécanisme qui fait varier la rente selon un indice convenu au contrat, pour préserver le pouvoir d'achat. Le choix de l'indice et de la périodicité est négocié.

Nue-propriété: Propriété d'un bien dont l'usufruit appartient à un autre. Le nu-propriétaire n'a pas la jouissance mais deviendra plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.

Précompte immobilier: Impôt annuel calculé sur le revenu cadastral d'un bien. Qui le supporte dans un viager occupé dépend du contrat.
Privilège du vendeur: Garantie légale qui protège le vendeur impayé en lui donnant une préférence sur le bien vendu. Elle doit être mise en œuvre par le notaire dans les formes requises.

Rente viagère: Somme versée périodiquement tant que vit le crédirentier. Elle s'éteint à son décès, sauf réversion convenue. Son montant résulte d'une négociation à partir de la valeur du bien, du bouquet, de l'espérance de vie du crédirentier et d'un taux technique.
Réserve héréditaire: Part du patrimoine que la loi réserve à certains héritiers, notamment les enfants, et dont le défunt ne peut disposer librement par donation ou legs. Elle ne s'applique pas à une vente réelle à son juste prix.
Résolution de la vente: Anéantissement du contrat pour inexécution, par exemple le défaut de paiement de la rente. Elle suit une procédure précise et peut prévoir le sort des sommes déjà versées.
Réversion: Clause qui transfère la rente, en tout ou partie, à une autre personne (souvent le conjoint) au décès du crédirentier. Elle diminue la rente initiale.

Tables de mortalité: Tableaux statistiques donnant la probabilité de décès par âge. Ils servent de base aux calculs actuariels ; Statbel publie chaque année des tables par sexe et par Région, qui décrivent une population et non une personne.

Usufruit: Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers par exemple) sans en être propriétaire. Il peut être viager ou temporaire.

Valeur libre: Valeur du bien sur le marché, sans occupation. C'est la base de calcul en viager libre et le point de départ de la valeur occupée.
Valeur occupée: Valeur libre diminuée d'une décote pour tenir compte de l'occupation par le vendeur. Elle sert de base au calcul du bouquet et de la rente en viager occupé.
Vente à terme: Vente dont le prix est payé par échéances sur une durée fixe, sans aléa de longévité. Si le vendeur décède avant la fin, le solde est dû à ses héritiers sauf clause contraire.
Viager: Vente d'un bien dont le prix est payé en tout ou partie sous forme de rente à vie, souvent accompagnée d'un bouquet. Le contrat est aléatoire.
Viager libre: Viager dans lequel l'acheteur dispose immédiatement du bien. Le bouquet et la rente sont calculés sur la valeur libre.
Viager occupé: Viager dans lequel le vendeur conserve l'usage du bien, en général jusqu'à son décès. Le prix tient compte d'une décote d'occupation.
Viagériste: Terme courant pour un professionnel ou un acteur du viager (conseiller, intermédiaire, acheteur). Il n'a pas de définition légale uniforme ; vérifiez toujours son statut et sa rémunération.

Pour replacer ces termes dans une opération, lisez comment fonctionne un viager et le calcul du bouquet et de la rente. Ces définitions sont des explications générales, pas des textes juridiques : le notaire reste la référence.